För att beräkna tomträttsavgälden utgår många ifrån nedanstående beräkningsprincip:
Tomträttsavgäld = Avgäldsunderlag X Avgäldsränta
Avgäldsunderlag
För att få fram ett avgäldsunderlag utgår man i första hand ifrån marknadsvärdet för tomten (marken). Detta görs genom att tittar på försäljningar som skett av obebyggda tomter inom kommunen. Dock är det oftast väldigt svårt att få fram ett marknadsvärde främst pga att det oftast sker för få försäljningar av småhustomter samt att det är svårt att jämföra t ex en obebyggd småhustomt med en bebyggd radhustomt. Därför används, enligt rättspraxis, taxeringsvärdet som grund för uppskattningen av markens värde.
Marktaxeringsvärdet reduceras med taxeringsvärdepåverkan av vatten och avlopp samt trädgårdsanläggningar. Om fastigheten har del i gemensamhetsanläggningen görs en ytterligare reducering med 1 % av marktaxeringsvärdet.
Det på ovan vis beräknade värdet räknas sedan upp med den värdeökning (K/t-tal) som skett inom området sedan taxeringsvärdet åsattes för att få fram marknadsvärdet av tomtmarken i avröjt skick.
Avgäldsräntan
Avgäldsräntan skall främst vara ett uttryck för vilken avkastning som i ett normalfall kan anses skälig vid upplåtelse av tomträtt. En kommun skall vid en markvärdestegring i takt med inflationen kunna räkna med samma avkastning av tomträttsupplåtelsen som vid en jämförbar kapitalplacering.
Därför bestäms avgäldsräntan med utgångspunkt från den reala avkastning som gäller på den allmänna kapitalmarknaden.
Högsta domstolen har uttalat, i det s k Lundamålet, att avgäldsräntan bör, med hänsyn till att tomträttsupplåtelser normalt består under mycket lång tid, bestämmas utifrån den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden med ett tidsperspektiv på minst 30 år.
Detta innebär att man inte bör använda sig av den för dagen gällande räntan.
Många kommunen använder sig av en avgäldsränta på 3,75 och 4 % .
Kommunerna använder räntorna med hänvisning till ett flertal rättsfall där man har utgått ifrån en realränta om 3 % och efter hänsynstagande av den s k triangeleffekten bedömt att avgäldsräntan till 3,75 och 4 % är skälig.
Triangeleffekten: En realränta om 3 % avser den omedelbara avkastningen vid omregleringstidpunkten (tiden för slutet av den första avgäldsperioden). För att ta hänsyn till den värdeökning som antas äga rum under kommande avgäldsperiod multipliceras realräntan med 1,25 vilket ger en avgäldsränta om 3,75 %.
Bedömningen av triangeleffekten är beräkningsteknisk komplicerad och baseras på antaganden om marknadens kalkylränta och om markens värdestegring under kommande avgäldsperiod.
Realränta: Den nominella (faktiska) räntan under en period, justerad med hänsyn till inträffade prisförändringar under samma period (inflation). Exempelvis så realräntan 3 % om räntan är 7 % och inflationen är 4 %.
Se även NJA 1988 s. 343 där 3,5 % ansågs skäligt.